拆迁律师

　　陈潮辉律师，拆迁律师，现执业于湖南勤人坡律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

房地产拍卖底价如何确定

　　核心内容：在确定房地产拍卖底价方面有的采取委托估价机构评估确定，有的根据委托人的意见确定，有的则采取委托人与拍卖人协商确定。总之，不管采取何种方式确定拍卖底价，都要求拍卖师对拍卖房地产了如指掌，对其价值和市场价格做到心中有数。下面由的为您介绍房地产拍卖底价的确定，希望能对您有所帮助。

　　1．对于任何一宗房地产拍卖底价的评估测算，最基本的方法是成本估法，它是一种以建造房地产所需耗费的各种费用之和为主要依据，再加上一定的利润和税费，扣除折旧因素来确定房地产价格的，它是生产费用价值论的产物，用这种方法测算所得房地产价格，是房地产最低值。但房地产的拍卖价格往往反映房地产现时市场价格，因此仅用成本估价法来确定拍卖底价是不科学的，也是不易被委托人接受的，它只能作为拍卖师心目中的一个最低参考值。要科学合理地测算房地产拍卖底价，还必须辅之以其他估价方法进行综合评估。

　　2．最能反映拍卖房地产现时市场价格的评估方法当属市场比较法，它的理论依据是房地产交易市场中的类比替代原理，也就是在测算房地产拍卖底价时，将拍卖标的房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，用已经发生了交易的类似房地产既知价格相比照，对交易的时间因素、区域因素、个别因素等进行分析，综合修正，测算所得价格即为该房地产拍卖时点的市场价格。应用这一方法测算评估，要求拍卖师掌握足够数量的真实的交易实例。有条件的可以收集整理建立房地产市场交易实例资料库，以备测算底价之用。值得注意的是，应用市场比较法，虽然适合任何类型的房地产拍卖底价的测算，但因为市场是动态的、随机的，所以要随时间的变动而进行时间价值的修正。有时市场不确定因素导致测算结果偏高，不利拍卖成交，因此在拍卖实践中经常采取成本法和市场比较法测算的均值下限作为拍卖师心目中的基本保留价。

　　3．对于一些特殊的拍卖房地产，如地处繁华黄金地段的商业用途房地产的拍卖底价，用成本法评估测算结果与实际市场价值大相径庭，相差甚远。且市场交易实例可比性不强，人们对拥有这样的房地产预期未来的价值和收益又十分看好。在这种情况下，最佳的拍卖底价测算方法莫过于采用收益资本化法对拍卖房地产进行评估测算，以使其在实施拍卖时实现其最高价值。

　　收益资本化法又称收益还原法，是一种运用适当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价法。它的基本思想是，房地产使用寿命相对长久，若拥有一宗经营性的房地产，将会在其未来存续期间源源不断地给所有者带来经济利益，就如同银行的储蓄利率一样，这时的房地产价格就相当于存入银行能够获得相同数量利息收益的货币额。它的基本公式为：V=a/r，这里V表示房地产的价格；a表示房地产的纯收益；r是还原利率。当然在应用这一方法测算评估房地产拍卖底价时，还要考虑房地产的使用寿命期限、经营费用和还原利益的变动等因素。因为本文不是专门讨论房地产评估，这里不做赘述。但值得注意的是，由于此方法测得房地产价格相对较高，因此除极具商业价值的房地产和拥有众多竞买人的情况下，一般不能采用这种方法去测算房地产拍卖底价，即使采用了这种方法，也要与市场比较法、成本法等结合使用，相互参照修正，来确定房地产拍卖底价。

　　除此之外，还有像路线价法、剩余法、假设开发法、购买年法以及长期趋势法，等等。这里不一一细述。拍卖师应在日常拍卖活动中，潜心研究房地产拍卖底价测算方法，大胆尝试，逐渐摸索，综合分析，合理运用，科学测算，对任何一宗将要拍卖的房地产做到心中有价。

经济适用房能否过户对象的规定

　　现如今，房价始终居高不下并呈现愈来愈高的趋势。经济适用房就成为了大多数人的选择。经济适用房顾名思义就是价格相对可以接受的平价房，适合刚出社会的年轻人购买。下面就让为大家带来经济适用房能否过户对象的规定的具体关系的相关内容，一起来看看吧。

　　一、经济适用房能否过户对象的规定

　　经济适用住房，常简称为经适房，等同于国宅；指由中国政府出资扶持的具有经济性和适用性两方面特点的社会保障住房。所谓经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。所谓适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，另一种出租为主的国宅政策称为廉租房。

　　以下情况是不得出售二手经济适用房的：

　　1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的经济适用房。

　　2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足价款及装修费用的。

　　3、处于户籍冻结地区并以列入拆迁公告范围内的经济适用房。

　　4、产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的经济适用房。

　　5、已经抵押且未经抵押权人书面同意转让的经济适用房。

　　6、上市出售后形成新的住房困难的经济适用房。

　　7、擅自改变房屋使用性质的。

　　8、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

　　二、经济适用房的买卖政策

　　明确拥有有限产权的经济适用住房购房人。

　　明确购买不满5年的经济适用房，是不得直接上市交易的，如购房人因特殊的原因确需转让经济适用房，由市房管局在按照原价格同时并考虑折旧和物价水平等因素的前提下进行回购。

　　明确购买满5年经济适用住房，经济适用住房上市转让的，按照同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向市房管局交纳土地收益等相关价款，市房管局可优先回购；购房人也可以按照市房管局所定的标准向市房管局交纳土地收益等相关价款后取得完全产权。

　　明确购买的经济适用住房在取得完全产权以前是不得用于出租经营。

　　三、如何购买二手经济适用房

　　购买已住满5年的经济适用房

　　购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件。购买此类二手经济适用房除正常缴纳房屋成交价1.5%的契税、5元印花税外，不需要缴纳土地出让金。

　　购买未住满5年的经济适用房

　　可按不高于原购房价格来购买此类二手经济适用房买卖政策，淡须满足经济适用房的购买条件，并办理经济适用住房购买资格审核手续。

　　所购置的二手经济适用房超过核定的最高购房总价标准以外部分，需补交10%的综合地价款，所购房屋仍按照经济适用住房产权管理。

　　以上就是为大家带来经济适用房能否过户对象的规定的全部内容。了解了房地产相关的法律常识，有利于在购买经济适用房时更方便。如果你还有更多的法律问题，欢迎咨询的相关律师，他们会为你做出专业的解答。

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