拆迁律师

　　房地产档案是国土和房管部门在其管理活动中形成的、有保存价值的各种材料。保存房地产档案的最主要目的，是为了维护房地产权利人的合法权益、维护房地产登记的公信力。在每宗涉及房地产的交易里，无论是购买房产、租赁房屋，还是抵押房地产借款，确定谁是有关物业的真正业主和该物业是否有权利限制情况，是很重要的。而这些资料均可通过查阅房地产档案得到有效的证明。

■[案例一]租房

　　王小姐家住郊区，一直想在位于市中心的单位附近租一间房，可看过的房租金都较贵。一日，她在网上看到了一则放租信息，价钱比市面上便宜，于是上门去看房。接待她的刘某自称是业主，并给她看了房产证复印件和自己的身份证，称因为要出国留学，所以想以稍低的价格尽快将房租出去。王小姐看后，觉得各方面条件都挺合心意，遂与刘某签订了租房协议，交了“两按一租”共计7500元。谁知入住了不到一个月，又有一位自称是业主的江某找上门来！经核，江某才是真正的业主，三个月前将房租给了刘某，当时刘某还问他要了房产证复印件。一个月前他催刘某交租时，刘某称一时手头较紧，让暂缓一月，但现在却联系不到刘某了，所以上门来找，谁知他竟假冒业主将房转租并收钱走人了！王小姐这才知道自己上了当。

●[分析]

　　刘某出示的房产证复印件应是在江某的房产证复印件基础上偷换权属人名、身份证号后伪造的。王小姐在签订租房协议前如果先到房管局查档，核实一下业主的身份，就不会上当受骗了。因为房管局的查档窗口能根据房屋的座落查询出该房屋的全部权属状况，提供有关房屋权属的准确资料。

■[案例二]抵押借款

　　五年前，张先生的朋友徐某称因生意需要急需一笔钱周转，欲以其名下的房产证作抵押向张先生借60万元。张先生想：两人是多年的老朋友，以前亦曾借过钱给徐某，徐某都能及时归还，何况这次还有房产证原件押在自己手上，应该没什么问题的。于是张先生将钱借给了徐某，并约定两年内归还。可两年后，徐某却音讯杳无，钱也一直没还。张先生想将手头的房产证办理转名，谁知到房管局一查，徐某的房子在五年前就已因为债务纠纷被法院查封，现已被判至另一债权人名下。张先生一下子傻眼了……

●[分析]

　　如果张先生在借出钱之前能先到房管局查档，了解清楚被抵押房产是否有查封抵押情况，就不至于出现钱房两空的局面了。

■[案例三]买二手房

　　李先生准备结婚了，最近一直忙于找房。一个偶然的机会，他听一位刚认识不久的朋友何某说因为要买新房，准备将手头的一套面积不大的旧房出售。李先生看旧房的地理位置、价钱等都还不错，看房后不久就与何某签订了房屋买卖协议。当时何某称那段时间比较忙，可能要一个月后才能和李先生一起去办理过户手续，但因为急需钱买新房，希望李先生能先付一半的房款，并称为免除李先生的担忧，可将房产证原件交由李先生保管，并把房子的钥匙交给李先生让他提前进场装修。李先生想：房子和证都在自己手上，还怕啥？就很快交付了一半房款。可一个月后李先生想办理过户手续时，却找不到了何某。李先生有点怀疑了。经人指点，他拿着房产证来到房管局查询。不查不知道，一查吓一跳！原来这套房子在半年前已被法院查封并已进入拍卖程序，是不可能办理过户手续的。

●[分析]

　　购买二手房之前查清房屋的权属状况是最基本的一条原则，产权明晰、无权利限制的房屋才能购买。房管局提供的查册服务就能帮买家查清房屋的权属状况。

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