根据《国务院城市房屋拆迁管理条例》第二十二条、《河北省城市房屋拆迁管理办法》第二十四条、第二十五条及《邢台市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定，拆迁租赁房屋时，被拆迁人与房屋承租人已经解除租赁关系或者被拆迁人对房屋承租人已经作出安置的，拆迁人应当对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人，对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对房屋的被拆迁人实行产权调换，调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人与原房屋承租人应当重新订立房屋租赁合同。
拆迁由房产管理部门或者单位管理的公有住房时，对依照城镇住房制度改革的有关规定，允许出售的住房，承租人可以按规定购买后，再与拆迁人签订补偿安置协议。对依照城镇住房制度改革的有关规定，不允许出售的住房，拆迁补偿安置资金应优先用于承租人的住房补贴。
对于租赁房屋的补偿与安置应当把握以下原则：
一、是租赁房屋。遇到拆迁时，租赁协议不能解除的，按照条例规定的原则进行补偿；二是对房屋租赁的认定。应当根据《合同法》约定优先的原则，以合同的存在为依据。尽管《城市房屋租赁管理办法》规定房屋租赁必须进行登记备案，但登记备案是对抗第三人的，也就是说一栋房屋与两个以上的承租人签订租赁协议的，认可登记备案的一方租赁行为。不能以未进行合同备案为由，认定已经签订房屋租赁合同的租赁行为无效。关于租赁协议的解除方式，如果租赁协议中，对房屋拆迁处理方式有破产、迁移有约定的，从其约定；没有约定的，所有人和承租人双方协商解决。
通常：房屋租赁应符合以下几个要求。首先，出租人应当是房屋的所有权人；其次，租赁应当有期限；最后，承租人应当交纳租金。但在实践中，由于长期实行住房实物分配制度，有许多房屋虽不符合房屋租赁的要件，但已形了事实的租赁。通常的表现为：一是虽有租赁协议（或是房屋分配单），但没有租赁期限，由于所有人与使用人一直未分离，使用人定期交纳租金，此种情形应界定为租赁房屋，按租赁房屋进行补偿、安置。这种居民主要发生在大量的公有房屋之中；二是没有租赁协议，但定期交纳租金。由于历史原因，虽没有任何手续，但使用人与所有人一直分离，使用人定期交纳租金，此种情况也应界定为租赁行为；三是即没有租赁协议，也不交纳租金（主要是历史遗留问题）。对这种事实租赁，在拆迁时也应当按照租赁房屋的拆迁补偿安置原则进行安置。
针对邢台市酒厂办公楼三至四层单身住宅房屋的拆迁应当遵循租赁房屋的形式进行补偿安置。
方案一：对现有住户的房屋建筑面积进行市场评估，作出补偿金额，由现住户按我市房改制度规定的最低标准购买。而后，签订补偿安置进行拆迁，房改搬迁可以同步进行。
方案二：利用此楼房破产后拍卖的价值资金，对现住户发放住房补贴，双方协商解决搬迁问题。
方案三、由产权人重新对现住户进行安置（移地租赁房屋后或建造同等的房屋进行安置），由现住户继续租住。
存在的问题：拆迁这类房屋，因没有建设项目，不能办理合法的拆迁手续。根据《拆迁法》的规定，只有合法的建设项目，才能办理合理合法的拆迁手续，没有建设项目就不能进行拆迁。
以上供领导参考，如破产法有规定的按破产法规定的原则进行处理。
邢台市康利信峰拆迁有限责任公司
2006年4月17日
来源:
拆迁律师
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