拆迁律师

　　中国房地产市场十余年发展历程的亲历者和同行者，现供职于一家在港上市的蓝筹房企。

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　　国际投行普遍预言商品大牛市正在结束，国内煤炭、钢铁等上游产业因为价格走低，开始出现全行业盈利大幅度下降甚至亏损，其他如汽车消费等增幅也显著下降。放眼望去，似乎只有房地产市场在独自跳舞。问题是，这样的独舞还能坚持多久？

　　面对政府不断加力的调控缰绳，房价之马仍然固执地仰头前行。2013年时间过半，从国家统计局的数据看，房地产市场仍是相当红火，不但成交量上升，成交价格也在上升，甚至如广州（楼盘）这样的核心城市上升的幅度还不低。

　　前段时间，我跑了一些有代表性的省会城市，考察当地的房地产市场，直观感觉上超过我之前的预期，实际上也多超过开发商的预期。各大开发商的销售数据相当良好，销售额不断创出新高；另外一个指标是土地市场，更是地王频出。

　　但在目前业绩一片飘红的乐观形势面前，那些牵引房价向下的因素似乎有不断增强的态势，它们包括：

　　一、中国经济下行压力不断增大的情况下，目前的房价水平真的可以独立前行？今年一季度的GDP是7.7%，从克强指数分析，二季度GDP可能会进一步走低，何时触底企稳充满变数。也因为中国因素，国际投行普遍预言商品大牛市正在结束，国内煤炭、钢铁等上游产业因为价格走低，开始出现全行业盈利大幅度下降甚至亏损，其他如汽车消费等增幅也显著下降。放眼望去，似乎只有房地产市场在独自跳舞。问题是，这样的独舞还能坚持多久？

　　二、央行刚公布的调查显示，今年二季度，66.7%的受访者认为房价之高已难以接受。目前，北京（楼盘）4环的房价2万～4万元每平方米，如果现在的年轻人靠自己置业，差不多等于一辈子就做一件事——还房贷！如果房价继续攀高，年轻人的购房门槛和代价进一步提高，“中国梦”就会只剩下“房子梦”，这将是中国经济和社会发展不能承受之重。

　　三、房产税收负担进一步增加可能造成的需求遏制。据说，为了降低房价，政府要扩大房地产税征收试点范围，有报道说某市的方案是普通住宅征4%，豪宅征8%。对此我个人不大相信，如果以4%计，除了在买房时一次性缴纳土地使用费外，购房者还要在获得的70年住房使用权时间里，再缴纳差不多3次房款的税收，代价何其高昂，简直是对购房者的变相惩罚。当然，也可能会对购房需求产生相当程度上的抑制。

　　四、银行流动性紧张的影响。6月以来，银行间同业拆借利率持续走高，反映银行流动性紧缺程度不断加深。7天回购利率曾经在两周内涨了两倍，隔夜利率一天涨了超过1/3，盘中更创下高达30%的水平，为有史以来的新高。而流动性指标与房地产是负相关的关系，银行的流动性紧张势必推高实际利率，对资金密集型的房地产行业而言绝对不是好消息。温州（楼盘）楼市逆势下调的原因就是温州实业景气度下降，企业间资金流动性危机造成的。

　　五、美联储快于市场预期缩减甚至退出QE的影响。美联储的决定已经造成了全球市场的震动，如果开始实施，波动有可能加剧。退出QE势必使得美元指数不断走强，并波及内地房地产企业在香港发行的美元债券。前几年由于美元利率低，汇率走软，很多房地产企业通过发美元债券募集资金，金额超过百亿美元。如果美元持续升值，人民币在中国下行压力下开始贬值，那么内地房企的大量美元债务可能不堪本息偿还的压力，并对房地产市场的未来走势产生负面影响。另外，越来越多其他行业，如煤炭企业，因为自身行业遭遇困境转而进军房地产，而这对房地产行业的短期发展而言，并不是什么好消息。

　　总之，目前房地产市场的不确定因素越来越多，相比以往，此时多点风险意识更加必要！