拆迁律师

　　不少城区新盘定价过万元。

　　文/记者蒋幸端 图/记者卢政

　　上周，东莞（楼盘）一手住宅均价再次破“9”，达到9017元/平方米，不少城区新盘定价过万元，而根据地产研究机构刚刚出炉的统计数据也可以看到，8月份，东莞一手住宅签约均价约8944元/平方米，成为今年第二高月度房价，房价上涨趋势明显，业内人士认为， “金九银十”期间，东莞房价或再上“9”字头，下半年房价继续上涨态势明显。

　　动态聚焦

　　预计下半年房价将继续上升

　　从今年5月份起，东莞房价进入上升通道，在6月份房价过9000元/平方米之后，8月全市住宅均价再次接近9000元，业内人士认为，下半年房价继续上涨趋势明显，预计“金九银十”期间全市均价再次上“9”字头。

　　合富辉煌东莞市场研究部根据东莞市房产局官方网站数据统计，8月东莞一手住宅签约均价约8944元/平方米，同比上涨11%，达到年内第二高位，今年的房价上涨成为常态。今年1~4月期间，东莞房价同比涨幅普遍不到1%。5月份起房价上涨加速，从5月的1.5%，持续加速到8月的6.3%。进入下半年，房价一直在8700元/平方米元之上，合富辉煌东莞市场研究部认为，在接下来的几个月里，东莞的房价涨幅还将会继续攀升。

　　此外，统计数据还显示，在“金九银十”期间，市区新增供应楼盘大增，占全市供应总数的三成，将助推全市整体房价上涨，可以预计“金九银十”东莞住宅均价或将再上“9”字头。

　　市场调查

　　知名品牌开发商带动全市房价上扬

　　近年来，外地品牌开发商纷纷进驻东莞，给东莞楼市带来了翻天覆地的变化，在提升楼市品质的同时，也将东莞的房价提升到一个新的层次。

　　南城万科·金域华府是带动东莞刚需盘进入万元时代的标志性楼盘，该楼盘价格一举跃上万元/平方米，并且很快被抢购。一名不愿意透露姓名的业内人士认为，该楼盘的成功销售让许多东莞的购房者接受了东莞刚需洋房也有万元以上的价格，提高了购房者对价格的心理接受程度。“从该楼盘的位置来看，并不算市区最中心的位置，但是却卖出当时全市最高的刚需盘均价，主要还是由品牌影响力带动的。”

　　今年3月，东城万达广场也推出大户型洋房产品，均价在16000元/平方米左右，也同样带动周边住宅房价的上涨。记者在采访中发现，该楼盘推出后，其他开发商楼盘也纷纷跟进，周边部分刚需新盘定价在10000元/平方米以上。

　　城市建设提速推动房价自然上调

　　2002年开始，东莞城市建设进入高速发展阶段，特别是近年来轻轨交通建设提速，更是让沿线楼盘房价顺势上涨。

　　2010年东莞R2线首段轻轨全面动工以来，轻轨路线、站点的设立都备受关注，随之而来的就是沿线楼盘纷纷提价，如南城西平片区因位于轻轨站点附近，房价节节攀升，成为东莞市区洋房价格最高的片区之一。而麻涌、中堂等原来房地产市场发展较为落后的镇区，因为轻轨的建设，而吸引了许多来自广州（楼盘）等地的购房者，房价也由原来的四五千元/平方米，在短短一两年时间内，上涨至7000多元/平方米。

　　东莞城市建设发展迅速，一名业内人士乐观地表示，从目前市区楼市情况来看，明年市区房价肯定过万元，未来三年城区房价或上升至12000~15000元/平方米之间。

　　精装修盛行房价提升

　　此外，精装修房盛行也成为东莞房价上涨的一个重要原因，而在销售价格上，却可以比毛坯房高出1000~2000元/平方米。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2008年~2009年东莞装修房成交比重仅5%~6%，到了今年上半年，装修房比重增至23%，成为楼市价格上涨的主要推手。

　　在上周普通住宅成交过万元的项目中，就有三个是万科的项目，其中精装修项目万科·金域国际与万科·金域松湖均价均在万元左右。

　　小别墅成交助推房价结构性上涨

　　今年别墅供应量大增，竞争激烈，不少别墅降价入市，抢夺改善型需求市场，并成功促进成交，同时也推动了今年的房价结构性上涨。

　　高端别墅产品成交放量是助推住宅均价上升的一个重要原因，东莞中原地产统计数据显示，上周别墅成交达2万平方米，别墅均价达16500元/平方米，在别墅成交的助推下，上周住宅均价也再次攀上“9”字头。

　　此外，今年别墅产品普遍以200~300平方米为主，有的甚至仅100多平方米。小别墅总价低，刺激了不少改善型购房者入市，进而影响东莞整体房价。

　　消费者调查

　　房价太高了，你还愿意买房吗？

　　观点一：房价太高，担心未来房价被透支

　　房价过万元了，你还愿意买房吗？在市区工作的肖先生认为，相对广州、深圳（楼盘），东莞房价上涨速度缓慢，特别是现在轻轨交通都还没开通，就销售万元的均价，将未来升值空间透支掉了。“要买房也要买周边价格更低的，以后升值潜力更高一些的，过万元的房价太高了，以后会涨得很慢。”

　　东莞二手房价格低是许多购房者认为东莞未来房价被透支的一个主要理由。南城的钟小姐2008年年初在鸿福西路购买了一套住宅，当初购买的价格是6500多元/平方米，今年她准备转手时发现，该住宅目前的市场价格仅7000元/平方米，五年时间，房价也仅仅上涨了五百元，扣掉银行贷款利息，基本上没有任何的投资回报。钟小姐认为，东莞的一手房太多，二手房需求量又不大，价格上涨速度很慢，如果现在购买新房的价格太高，未来换房时价格还是在原地踏步，没有什么升值空间。

　　观点二：购房者心理价位不断被调高

　　而对于热衷生活在市中心的购房者来说，认为拥有成熟配套，便利交通的市区房价过万很正常。“广州、深圳很偏远区域的房价都过万元了，东莞市中心房价过万元很正常。”冯小姐认为，对于未来是否升值的问题，她并不担心，“房子是自己住的，涨不涨价影响并不大。”

　　陈小姐告诉记者，近期看的几个楼盘房价都在10000元/平方米左右，“心理价位已经被不断上涨的房价调高了，万元的均价也可以接受。”她担心以后房价还会涨，因此打算近期看到合适的就出手购房。

　　业内人士预测

　　80后是购房主体 东莞楼市至少还能火四年

　　从成交情况来看，目前市场购房主体是80后购房者，而在这一波购房高潮过后，楼市成交或许就会回落。

　　东莞中原策略研究总监车德锐认为，如果没有其他政策因素影响，东莞楼市至少还能火四年，他告诉记者，目前东莞刚需购房者以80后白领为主，大量的年轻人工作、结婚购房导致刚需市场火热，但是随着80后刚需购房进入尾声，90后年轻人成为购房主体，这波楼市成交热潮或将放缓。“从人口结构来看，我国90后出生的人口较80后急剧减少，00后就更少了，等90初出生的这批人二十七八岁时购房过后，刚需购房者就会越来越少了，随着适龄人口的下降，楼市成交也将会放缓。”