拆迁律师

　　今年二季度以来，现房市场骤起波澜。许多知名大盘、老项目后期纷纷办理“期转现”手续，将期房转为现房进行销售。业内人士认为，这一做法主要是因为目前期房预售证办理有严格的价格门槛，而现房预售证申请不仅价格调控相对松动，且有较大的提价空间。

　　据统计，现房市场占据整个新建商品房交易市场的20%左右，现房的价格提升，最终会带来什么后果？是解决和改善了市场的空间，还是提高了区域的价格指标？是否将使调控大目标的实现更加困难，从而将招致更严厉调控？本报记者进行了深入调查。

　　大盘后期多“转现”

　　相对于期房预售证发放的起伏不定，现房销售证办理一直处于较为平缓的状态。然而这种平缓，以3月30日国五条北京（楼盘）细则开始执行为起跑线，一个月后就变成了一股热潮。

　　在新细则实施后的第二个月，统计数据显示，5月北京期房转现房套数2134套，环比大增近12倍。“期转现”面积达1777万平方米，同比上涨55.33%。

　　6月的期房和现房供应比例同样出现了变化，现房新增量占全部供应量的比例从去年同期的8%上升到今年的15%，增幅将近翻番。

　　一位资深开发商接受记者采访时表示，“加速转现”的趋势早在第一季度已经露出苗头，5月是单月高峰，且推测“将在今年的第四季度出现一个更高峰”。

　　他还告诉记者，从4月份起就明显能感到各大房企的“赶工期、抢工时、争工人”的现象在加剧。一些已经进入后期销售、具备转现条件的大盘更是纷纷高挂免战牌，一面惜售，一面赶工，目的也是为了转战现房。

　　热衷“卖楼花”、善使“资本杠杆”的开发商为何纷纷改为下注对资金要求更高的现房？

　　多位业内人士告诉记者，预售证限价发放的措施，已经基本卡住了期房房价的上涨空间。而现房虽然也有指导价，但对价格的控制相对较松，尤其没有不能高于往期和高于同区域同类型产品售价的两条“明线”。目前看来，现房定价主要是开发商参照周围同类项目和部分区域内二手房价格酌定，这就给了“期转现”开发商所期望的利润空间。

　　但一位开发商也表示，北京楼市还是以期房为主，能够转现的多是大盘后期乃至尾盘；此外，申请现房证也需要房屋建成验收，大多数项目并不具备这样的条件。

　　现房价高也好卖

　　“我倒是希望买现房。因为现房毕竟是看得见、摸得着，到底质量如何，用了什么材料都一目了然。而且立即就可以入住，所以价格高一点也可以理解。”购房人齐先生这样对记者说，“好比一些日常用品我在网上买就行，但要买大件耐用消费品，还是会去实体店。”

　　“现房具有入住时期短、周边配套设施全的优势；通俗地看，期房与现房之间有半年到一年的时间差，从资金的时间价值考虑，现房价格相当于期房一年之后的预期价格，因此，现房价格高于期房价格是十分正常的事情。”伟业我爱我家(博客,微博)副总裁胡景晖告诉记者。

　　事实上，一些市场数据也显示，部分大盘“期转现”提价后，销售成绩并未萎缩，反而一路好卖。特别是部分在三四环沿线的大盘尾房，由于具有不可复制的地段稀缺性，更是让购房人趋之若鹜。

　　不过，“期转现”也确实拉高了局部地区的房价。在过去，低开高走是很多楼盘的定价策略，以纯新盘推出时，往往价格低于同区域水平，用以吸引人气，随着关注度提升，每一次新的推盘都伴随着明显的涨幅，不过，这种涨幅每期不过是几千元；而在记者了解到的部分期转现楼盘中，单次涨幅普遍达10000元/平方米乃至更多。

　　如CBD区域内颇有影响力的某高端项目，经过“期转现”后，价格有明显增长。销售人员告诉记者，目前在售的是楼王产品，所以价格提高了很多，但即便如此，“要买请尽快”。

　　即使是远在郊区的西南某盘，其2012年4月申请的期房许可证中，指导价为近30000元—40000元/平方米，实际售出均价28168元/平方米。但从2013年获得的现房许可证上看到，该楼盘的定价最高达到了60000多元/平方米，理由同样是“楼王加现房”。

　　调控恐加码现房

　　就在部分开发商通过“期转现”来“曲线入市”的时候，政府将出台对应措施的传言也随之大起。

　　“应该说，政府对开发商在价格上的小动作是洞若观火的，”一位开发商告诉记者，“如期房市场出现"装修分拆"、"AB合同"等规避措施后，我们很快就会得到有关部门相应的口头提醒，"期转现"现在闹得这么厉害，政府不会看不到，更不会不管。”

　　更有开发商对记者直言，称根据“内部消息”，政府最迟在明年初将对现房市场的定价增加管控，他说，“5月只是小冒了一下尖，据我所知，现在还有很多开发商憋着走这条路，我听说最迟明年初就会有相应的调控措施。”

　　有市场研究者认为，由于目前北京市对于期房采取的价格管控措施，导致部分中高端开发商觉得卖期房“很亏”，才会转现。

　　但也有开发商对此说不以为然，他告诉记者，“北京市场的现房基本都是大盘尾货或者改善型项目的收官产品，这些项目基本已经在前期通过期房预售回收了全部成本，并无资金压力，卖一套就是几百上千万的纯利。所以，这才是定价高的关键，一是产品好，不愁卖；二是已回本，不急着卖。”

　　不过尽管各执一词，不能否认的是，现房价格大幅上涨，会成为同一区域的期房项目未来定价的提升标尺。同时，现房占市场总销量20%以上比重，如果现房过快涨价，会拉高市场整体的平均成交价格，为政府调控目标的实现埋下隐患。因此，“现房凶猛”的现象，触发政府采取新一轮的调控措施抑制市场的可能性，将会越来越大。