拆迁律师

　　记者 周亚霖

　　新鸿基斥资217亿拿下上海（楼盘）总价地王之后，大部分证券公司都给予了积极的评价。股市也有所表现，股价略有升幅。和新鸿基相反的是，内房股拿到地王之后，股价大跌的居多。

　　有报告称：新鸿基即便拍下徐家汇(002561,股吧)的地王项目，净负债比率不超过20%。122亿港元的净租金收入和186亿港元的净利润，都成了新鸿基敢于成为“全国总价地王”的基石。

　　观察其和内房股地王的区别，内房地王多为买下单价高昂的黄金地段，建成豪宅出售，获取短期的高额回报。而新鸿基选择的则是一块单价并不算高昂，但总价却让“内房股”望而却步的黄金地块。新鸿基此番拿下地王，大部分作为持有物业，获取长久的利润回报。

　　新鸿基和内房地王开发模式的区别，只是不同发展阶段不同诉求所致，没有高下之分，但却充分展现了内地房地产公司和香港房地产巨头之间实力的悬殊。

　　地王

　　9月5日，新鸿基全资附属公司威万国际竞得上海市徐汇区土地使用权，代价为人民币217.7亿元。

　　该土地统称为“徐家汇中心项目”地块，总地上建筑面积为58.4万平方米，该土地将用作商业、办公及餐饮旅馆业用途。为使威万国际能参加挂牌程序，新鸿基已经支付了一笔金额为44.08亿港元的保证金。

　　花旗环球金融的报告指出：新鸿基地产预算上海徐家汇中心项目总投资成本为400亿港元，管理层预计其总建筑面积的40%将被出售，在接下来的5年收益超过200亿港元。

　　这次的地块新鸿基主要用作商用，符合新鸿基长期以来的发展模式。

　　租金

　　新鸿基2012/13年度全年业绩公告显示，租金收入净额为122亿港元，同比增长11%。主要因为连续的租金调升及新租约的租金较高。负债率方面，花旗环球金融的报告表示：“新鸿基地产保持财务状况稳健，手头现金约165亿港元。2013年6月的净负债比率为12.5%，利息保障倍数为8.7倍，管理层相信徐家汇项目在支付后，其整体净负债比率还应在20%以内。

　　而内地房地产公司净负债比率大部分都远在香港地产公司之上，融创2012年底的净负债比率是78.9%。

　　除了负债率低，持有物业收入更体现了新鸿基稳健的盈利能力。其2012/13年度全年业绩公告显示：集团在香港和内地物业的新租和续租租金继续上升，而内地新物业带来的新增收入，将进一步带动集团稳健的租金收入增长。连同合作项目计算，总租金收入上升11%至160.19亿港元，净租金收入上升11%至122.36亿港元。

　　财报显示：连同合作项目计算，集团在香港的总租金收入上升9%至132.89亿港元，主要是因为续租和新租的租金上升。集团收租物业组合出租率甚至高达95%。

　　从租金角度上，可同新鸿基比较的内地企业恐怕只有万达一家，根据万达官网公布的数据：2012年万达集团租金收入52.07亿元。从两家的单位面积的租金产出上，足以看出内地房地产公司和香港老牌之间的差距所在。

　　这也是资本市场对内房股地王和新鸿基地王不同态度的由来。新鸿基的“贪婪”背后是由雄厚财力支撑的。而内地开发商10多年房地产黄金年代所铸就的这些成功故事，到底有多少能基业长青呢？