拆迁律师

    被拆迁人以尚未实际交付的拆迁安置房屋与他人签订买卖合同是否有效？
   
    实践中，拆迁人与被拆迁人达成拆迁安置补偿协议后，即以补偿协议安置的房屋与他人签订买卖合同的情况非常普遍。若双方当事人本着诚实信用原则，完全履行合同约定的权利义务，则无问题；若房屋价格上涨幅度较大，则被拆迁人常以没有取得房屋权属证书不得转让为由主张合同无效，买卖合同果真无效吗？
    《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力;（二）意思表示真实;（三）不违反法律或者社会公共利益。”该《通则》第57条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力，行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或解除。”《合同法》第44条规定：“依法成立的合同自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”因此，当事人只要意思表示真实，内容不违反法律、社会公共利益，均是合法有效的合同。被拆迁人以安置房与他人交易，是处分其权利的行为，虽尚未交付，但买售人依据合同取得的是其购买房的期待权，在房屋已交付的情况下，完全可实现其期待利益。且尚未交付的房屋（有的只有图纸）并未有禁止流通转让的规定，所以，只要没有欺诈、胁迫或乘人之危等无效或可撤销事由，安置房买卖合同合法、确定地有效。至于被拆迁人所主张的未取得权属证书不得转让之说，立法本意是指未取得权属证书不得办理产权过户登记，房屋所有权不发生物权转移，非不得签订买卖合同，更不得主张合同无效。
    必须指出的是，因拆迁安置的房屋具有一定的特殊性，即该类房屋在开发建设中依法减免建设和经营中的行政事业性收费等优惠性措施，安置或购买主体也只有被拆迁人或符合当地政府规定条件的人才得以安置或购买，因此，买卖此类房屋须遵守国家或地方性规定。在上海须遵守《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》的规定。
 


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