拆迁律师

　　【案例】

　　王女士为卖房与中介公司签订了协议，约定中介公司为王女士房屋买卖独家委托服务提供者，中介公司向王女士提供委托保证金。在委托期间，王女士解除协议，并退还了保证金。后王女士通过其他中介公司售出房屋。中介公司以王女士违约为由提起诉讼，索赔7万元。

　　中介公司诉称，2015年，我公司与王女士签订《房屋出售委托登记表》，我公司为其提供房屋买卖的独家居间服务，委托期限为4个月。双方约定我公司支付王女士委托保证金1000元，房屋委托出售价格不低于350万元。出售人在委托期限内擅自终止本委托或委托他人代理出售房屋，应按本协议委托出售价格的2%向我公司支付违约金。协议签订后，我公司积极为王女士提供居间服务，但其在委托期限内通过其他公司将房屋出售，违反了双方约定。要求判令王女士支付违约金7万元。

　　王女士辩称，签订合同时，业务员跟我说是服务协议，没有跟我说有违约金，我是当成委托书签的。该协议是格式合同，对方公司没有就第九条违约条款向我作出说明，应属于无效条款。后我已将1000元退还该公司并送达解除通知，双方合同已经解除。故不同意中介公司的诉讼请求。

　　法院经审理认为，王女士与中介公司签订协议，委托该公司独家代理出售其名下房屋。在上述协议文件中，对王女士所应承担的义务、责任，中介公司以加重字体打印提示，足以引起王女士的注意，公司尽到了相应的提示义务，故该条款应属有效。王女士的行为违反了双方关于在委托期限内不得擅自终止协议或委托他人出售房屋的约定，应当承担相应的违约赔偿责任。关于违约金数额，法院综合考虑王女士的主张以及中介公司的实际损失，对违约金数额给予酌减。最终法院判决：王女士赔偿中介公司违约金人民币15000元。

　　【分析】

　　合同是确立双方权利义务关系的依据，依法成立即具有法律效力，双方均应遵照合同约定履行，否则将承担违约责任。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其权利的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

　　本案中，王女士与中介公司自愿签订了协议，明确约定王女士负有在委托期限内不得擅自终止协议或委托他人代理出售房屋之义务，并明确约定了违约责任，上述义务中介公司均以加重字体打印提示，足以引起王女士的注意，公司尽到了相应的提示义务，该格式条款应属有效。王女士应当承担相应的违约责任。就违约金的数额而言，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。故法院依据王女士的请求，并综合考虑中介公司的实际损失，最终酌定违约金数额为15000元。