拆迁律师

　　银行贷款政策日益紧缩，房地产开发商贷款难度大增，房企资金链日趋紧张。

　　9月11日，央行发布数据显示，8月份新增人民币贷款7039亿元，环比增加1638亿元，同比也多增1555亿元，而此前市场预计在6000亿元左右。这一数据远超当前市场预期。事实上，在货币紧缩和行业调控双重挤压下，房企依旧难逃自救图存与融资模式突破的双线战场，而较高成本和监管，使得房地产融资创新越发严峻。

　　信贷闸门并没放松年初到现在，新增信贷数据大幅波动，好比“过山车”一样快速地忽上忽下。从各方数据看来，8月信贷增加的形势在好转，中长期贷款尤为突出，8月新增1657亿元，环比增加477亿元，而这也是2011年3月以来的最高水平，表明当前随着房地产市场复苏进程的加快，银行加大房贷投放及居民贷款购房的热情都在提高。8月份新增贷款的增加并不意味着贷款政策有望好转。贷款回升仅属于个别大型地产项目的投资拉动，众多中小型房企普遍还处于融资平台较糟的财务状况，这一大趋势不会改变;其次，在当前持续调控环境下，央行并没有放松信贷闸门的信息放出，从8月信贷结构看，开发贷款有增长，但占比仍未出现大幅提高，从长远看贷款增加只是个别的短期现象。虽然8月新增贷款提高，但相比全年总体贷款额度本来就较少，再加上该行对开发商贷款按照上限比例进行严格控制，给予开发商的贷款额度就更少了。事实上，从下半年起，“工农中建”四大银行就开始对一些房企的不良率开始了一轮严格调查，凡不符合规定的房地产公司统统不予放贷。

　　开发商面临资金压力，银行日益紧缩的贷款政策再一次考验了他们的资金实力。一位成都本土知名房地产公司总经理这样描述同行的境遇：每天就像陀螺一样忙个不停。赶场似地奔波在各大银行之间，运气好贷款少起码有，运气差就得去其他地方再试试。照这样的行情发展下去，随时都有捉襟见肘的时候。

　　调控从紧之下，房企融资渠道收缩，资金链日趋紧张，对于中小房企来说更是如此。日前，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所及相关机构共同发布的《2012中国房地产上市公司TOP10》研究报告显示，目前近70%的房地产上市公司经营现金流为负值，七成房企资金“入不敷出”，报告由此认为整个行业的资金运行不容乐观。寻找融资渠道成了当下公司迫在眉睫的问题。随着政策持续性越来越长，贷款政策的收缩越来越紧，对于当下开发商特别是开发周期长的中小房企而言，资金的压力会越来越大。

　　虽然当前房企资金问题还不明显，但相对于去年，今年地产项目开发节奏已经放缓，规模也在缩小。在银行信贷和销售回款受阻的大环境下，很可能会给原本资金链紧张的房地产商带来较大的杀伤力。忍痛“割肉”生存为王由于当下遭遇的楼市困境，不少中小房企不得不通过转让部分股权甚至抛售资产获得生存机会。处于挂牌转让期限内的项目，涉及融资的达100多起，其中房地产行业项目达16起，数量位列第一。虽然中小房企因为债务关系或信贷趋紧等楼市调控，不得不转让旗下项目，但即使因为资金紧张而“割肉求生”，公司同样能取得不错收益。另外，在项目开发中途加入其他房地产公司合作，是目前楼市比较常用的做法。通过与大品牌地产公司合作，中小开发商获得的品牌溢价收益可以达到10%-20%，而且合作开发还能省下营销、人力、财务等多方面的成本。

来源: 拆迁律师