拆迁律师

 
    从一起公产房屋动迁补偿款争议谈公产房屋承租权的私有财产性
【案情】：
    案件起源于一笔公产房屋动迁补偿款。被动迁房屋承租人姜某（已去世）有三个子女，长女姜一、长子姜某、次子姜三。1982年，姜某从单位分得争议之房，一家人共同居住。其后，长女姜一、长子姜某先后于1988、1990年结婚从该房迁出另住，但户籍仍留在原址。次子张棋1994年婚后一直在该房中居住，其妻卫斌系外地户口。1997年，姜某夫妇先后去世，该房承租人一直未变更。2000年，次子姜三去世，其妻卫斌携女姜某某在该房居住。2002年，卫斌与高占强非婚同居。2004年1月，长子姜某提出要让其子姜涛到该房居住，卫斌为了阻止姜某，将该房大屋出租，自己及高某某、姜某某在小屋居住，租金用于生活。2004年3月，卫斌将户籍迁入该房。2004年4月，卫斌因病去世。同年8月该房动迁，姜某某、高某某以承租人姜某的名义与开发商签定了动迁补偿协议，开发商补偿动迁款18.6万元。姜某、姜一得知此事，以继承父亲的遗产为由，向法院提起诉讼，要求分劈动迁补偿款。姜某某主张，争议之房是父母留下来的，现在父母均已去世，动迁补偿款理应归其所有。高某某主张，在与卫斌同居其间，共同承担家庭费用，抚养姜某某，并交纳房屋各项费用，要求分得适当款项。
    【审判】：
    本案审理中形成了三种不同意见。
    第一种意见认为，本案中所有当事人均非被动迁房产证照上记载的承租人，故该动迁房屋属于“房产有纠纷”的情况。参照《哈尔滨城市房屋拆迁管理办法》的有关规定，该被拆迁房屋应当适用房屋产权调换，而不是给付动迁补偿款。此外，该房屋承租人姜某已经去世，在未确定新的承租人之前，法院不宜对动迁补偿款进行裁决。故应当裁定驳回原告姜某等人的起诉，待公产房屋产权部门确定新的合法承租人之后，再行处理。
    第二种意见认为，该房已经动迁完毕，争议之房已经灭失，且各方对动迁补偿款本身没有异议，在这种情况下，决定由产权部门确定新的承租人的做法不符合客观情况，也不具有可行性。法院不应当回避自己的职责，不能拒绝裁判。
    本案中，关键是确定谁是原争议之房的延续承租人。根据《城市房屋租赁管理办法》第十一条三款之规定“住宅用房承租人在租赁期间内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租”的规定，本案中符合规定的当事人只有姜三和卫斌之女姜某某，其他人均无延续承租的资格。而“动迁补偿款”的目的就是为了给被动迁人因不能在动迁房内继续居住所产生损失的补偿。因此，动迁补偿款应当归姜某某所有。高某某提出作为房屋的共同居住人，在与卫斌同居期间居住该房，承担了该房的包烧费等费用，属于生活支出，应当自行承担。
    第三种意见认为，本案首先应当确定人民法院是否应当处理，其次，如果处理，应当如何处理；如果不能处理，应当如何驳回原告的诉请？而确定案件是否应当由人民法院处理，主要标准是案件有没有可诉性，是否属于人民法院的受案范围。本案中，双方争议的是财产的处理法院是否对案件进行实体处理，主要衡量标准是看双方争议的焦点是否属于法院调整的范围。本案中如果双方争议的焦点是争议之房的延续承租权或者居住权，由于该房已经被动迁，不再实际存在，则由于争议之房的灭失而不具有法律上的可诉性，属于法定的不予受理的理由。可以告知双方向开发商申请根据动迁法的有关规定调房。而实际上双方争议的焦点是动迁补偿款，该款已经实际给付姜某某及高占强，其他利害关系人提出分劈的要求，属于公民之间财产争议的范畴，法院就应该处理并进行实体裁决。
    本案中，争议之房虽然已经灭失，但开发商给付了动迁补偿款。而这部分动迁补偿款，实际上就是该房承租居住权的价值。因此，动迁补偿款应当视为对原有房屋承租人丧失房屋的承租居住权的补偿。因为该公产房屋的承租居住权已经转变为有形货币财产的形式，就已经具有了私有财产的性质。该房应当视为姜某的遗产，所得补偿款也应当作为遗产进行析产继承。本案中，姜某夫妇、姜三夫妇已经去世，对于姜某的遗产的继承，应由姜一、姜某、姜某某作为第一顺序继承人继承。其中卫斌在丈夫姜三死后，与姜某夫妇共同生活直至姜某夫妇去世，对姜某夫妇尽了主要的赡养义务，也应当视为第一顺序的继承人。高占强由于与本案法定权利人没有法定的夫妻关系，没有权利对该款提出要求。
 


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